2005年，上海的樓市進(jìn)入了理性的調(diào)整狀態(tài)。市場的理性回歸，也讓消費(fèi)者學(xué)會了用理性的眼光看待市場，無論是買房還是賣房，理性是第一位的。展望2006年的上海樓市，戴德梁行·泛城綜合住宅服務(wù)的有關(guān)專家認(rèn)為，預(yù)計(jì)市場的新增供應(yīng)在2006年可達(dá)2700萬平方米，存量住宅供應(yīng)可能與新增供應(yīng)持平，整體呈供大于求態(tài)勢，但部分地段佳、配套好的宜居板塊則可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，因此未來一年整體住宅市場走勢將是謹(jǐn)慎樂觀，區(qū)域差異將越來越明朗，定價機(jī)制將不斷完善，不同產(chǎn)品的發(fā)展方向也將多元化。

　　據(jù)分析，市場將呈現(xiàn)一個區(qū)域差異明朗化，發(fā)展方向多元化的趨勢。整體住宅成交量預(yù)計(jì)將有一定幅度提高，成交均價則還有下跌空間，但{TodayHot}不同區(qū)域價格走勢將有明顯分化。

　　相對于過去的一年，2006年上海住宅市場面臨的宏觀環(huán)境將有所不同，政策及經(jīng)濟(jì)等各方面因素都有發(fā)生改變的可能。

　　對住宅市場來說，預(yù)計(jì)2006年的金融環(huán)境較2005年更為寬松。目前各銀行普遍有放寬按揭貸款成數(shù)的趨勢，從國際角度來說，海外基金普遍預(yù)期人民幣將繼續(xù)升值，因此持有大陸物業(yè)還將是具有盈利預(yù)期的；這些因素都將對2006年住宅市場產(chǎn)生利好效應(yīng)。

　　相對于金融或貨幣政策，財(cái)政政策方面可能面臨更大的不確定性。物業(yè)稅、二手房買賣的個人所得稅等一旦開征，對住宅市場將產(chǎn)生需求抑制效應(yīng)。但這種抑制效應(yīng)是針對需求中的部分購房者，影響面多寡將取決于政策的細(xì)節(jié)規(guī)定。

　　面對更加成熟挑剔的消費(fèi)者，發(fā)展方向多元化，居住品質(zhì)將成為制勝關(guān)鍵因素。在買方市場下，唯有產(chǎn)品質(zhì)量、居住品質(zhì)才是最有力的制勝法寶。地段是決定居住品質(zhì)的最關(guān)鍵因素，此外，開發(fā)商對產(chǎn)品的打造也是加分的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)2006年住宅特別是中高檔住宅將發(fā)展出更多宜居概念并體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品上，如設(shè)計(jì)、裝修、智能化配套等方面的細(xì)節(jié)處體現(xiàn)品質(zhì)優(yōu)勢，以吸引自住客，決勝市場。展望總體市場：住宅供應(yīng)將與2005年基本持平，價格總體小{HotTag}幅走低。

　　(本文數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)交易中心)

　　供應(yīng)：存量住宅將逐步成主體 

　　據(jù)預(yù)計(jì)，2006年全市住宅新增供應(yīng)量將達(dá)到2700萬平方米，存量房市場供應(yīng)可能與新增供應(yīng)持平，將產(chǎn)生較強(qiáng)競爭，中心城區(qū)住宅用地日益稀缺，未來供應(yīng)二手房比例將逐步提高。

　　2001-2004年上海住宅市場發(fā)展迅速，在規(guī)模不斷增加的同時價格也一路上揚(yáng)，特別是2004年均價同比漲幅更是創(chuàng)歷史新高。進(jìn)入2005年以來，宏觀調(diào)控有效抑制了過熱的投資需求，并在第2、3季度令部分自住購房者也產(chǎn)生一定觀望心態(tài)，去化速度的放慢又導(dǎo)致部分開發(fā)商產(chǎn)生觀望心態(tài)，并推遲項(xiàng)目的上市。從2005年全年來看，呈明顯供大于求態(tài)勢，對價格具有拉低效應(yīng)，但由于第1季度房價漲幅相當(dāng)高，經(jīng)過其后3個季度的調(diào)整，全年均價7769元/平方米，仍較2004年上升了3.8%。

　　2003、2004年上海住宅新開工面積穩(wěn)步增長，2004年新開工面積2669萬平方米，2005年1-11月新開工面積累計(jì)1979萬平方米。雖然2005年供應(yīng)較2004年有所下降，但房地產(chǎn)開發(fā)慣性將使得未來2年左右的供應(yīng)具有一定剛性，2005年部分推遲上市的項(xiàng)目將極有可能在2006年推出，2006年住宅供應(yīng)將不會有明顯下降，而是與2005年持平或高于2005年的水平，存量房供應(yīng)相對新增供應(yīng)更具彈性，其比例將不斷上升，在市場定價機(jī)制中將發(fā)揮更大作用。新增供應(yīng)并非住宅市場供應(yīng)的全部，考慮到上海住宅市場發(fā)展的歷史，目前存量房交易比例逐步上升，特別是中心城區(qū)二手住宅比例更是高于新增住宅供應(yīng)，因此在定價等市場機(jī)制中正發(fā)揮著越來越大的作用。預(yù)計(jì)2006年存量房供應(yīng)將可能與新增供應(yīng)基本持平，但具體數(shù)字則具有一定彈性。

　　綜合考量各種因素，泛城預(yù)計(jì)2006年存量住宅市場供應(yīng)可達(dá)1500萬平方米或者更多。雖然1數(shù)量少于新增供應(yīng)量，但考慮到新增供應(yīng)量中配套及動遷房占到相當(dāng)比重，存量市場供應(yīng)將對新增供應(yīng)的消化產(chǎn)生較強(qiáng)競爭。

　　就中心城區(qū)而言，隨著新推土地的減少，政府對城區(qū)高容積率住宅限制等各種因素綜合影響下，預(yù)計(jì)未來新增住宅供應(yīng)總量將逐步減少，存量住宅供應(yīng)將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區(qū)新增供應(yīng)較外圍區(qū)域?qū)媾R更好的市場條件。

　　需求：中心城區(qū)局部市場可能供不應(yīng)求 

　　總體購房需求成交量將逐步上升，泛城預(yù)計(jì)2006年全年增量市場需求可達(dá)2000萬平方米，少于新增供應(yīng)量700萬平方米；一、二手市場整體需求可達(dá)3500-4000萬平方米左右，仍然供大于求，但中心城區(qū)局部市場可能出現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　市政基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套的不斷建設(shè)完善將極大地帶動住宅市場，如已確定2006年開工的重大建設(shè)項(xiàng)目軌道交通10、11號線、蘇州河整治三期工程以及幾條道路越江工程等。這種帶動效應(yīng)可分為兩方面：其一，直接改善其周邊區(qū)域環(huán)境，帶動區(qū)域住宅市場發(fā)展；其二，相關(guān)動拆遷工作將帶動配套及動遷住宅的成交，使得整體市場也將受益。

　　外來高端需求將成為高檔住宅市場的重要消費(fèi)力。2005年1-10月吸收合同外資金額達(dá)115.62億美元，同比增長15.6%，其中第二產(chǎn)業(yè)吸收合同外資金額有所下降，但第三產(chǎn)業(yè)吸收合同外資58.43億美元，同比增長46.4%。海外投資穩(wěn)步增加，其中第三產(chǎn)業(yè)比例增長迅速，這將增加上海就業(yè)人口以及人均收入，為住宅市場提供堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。其中相當(dāng)部分企業(yè)高層享受住房補(bǔ)貼，且其中有公司允許將房租補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為房貸補(bǔ)貼，將帶動上海高檔住宅市場發(fā)展，特別是居住氛圍成熟、具有濃厚文化積淀的區(qū)域更是受到海外人士的歡迎，將直接受益。

　　部分2005年購房需求將推遲到2006得到實(shí)現(xiàn)。同在住宅市場中，投資需求與購房需求是部分重合，或者說難以有效區(qū)別的，因此以打擊投資、投機(jī)為目的的調(diào)控政策難免影響到一定自住需求。2006年隨著政策環(huán)境的穩(wěn)定，觀望氣氛將逐步轉(zhuǎn)淡，帶動部分潛在需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求。

　　鼓勵住房消費(fèi)符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，將是國家長期執(zhí)行的政策方向。從宏觀角度來說，國家鼓勵消費(fèi)的政策將在一個比較長的時期內(nèi)持續(xù)，其中住房需求是重要的內(nèi)需，且房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。預(yù)計(jì)未來的宏觀政策將繼續(xù)鼓勵自住消費(fèi)的宗旨，對住宅消費(fèi)發(fā)揮利好的效應(yīng)。

　　自住需求將是主體，預(yù)計(jì)2006年全年需求可望達(dá)到2300萬平方米，不同區(qū)域供求形勢將有較大差別。在上述因素綜合影響下，自住消費(fèi)市場將在2006年有長足的發(fā)展。事實(shí)上，2005年第四季度住宅交易較二、三季度明顯回升，已恢復(fù)到日均成交500-600套的水平。預(yù)計(jì)2006年市場還將繼續(xù)逐步回暖的趨勢，到第四季度市場交投活躍程度將會高于2005年第四季度，但不會超過2004年末的水平，全年市場需求可望達(dá)到2300萬平方米。

　　在市場日漸理性的發(fā)展過程中，區(qū)域差異將會越來越明顯，地段及樓盤自身品質(zhì)等宜居因素將成為決定樓盤價格的關(guān)鍵因素。因此中心城區(qū)的宜居板塊及個案將可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，反之在供應(yīng)集中、配套相對不夠完善的區(qū)域則需求有限，住宅銷售將會面臨較大壓力。

　　價格：調(diào)整幅度不超過7% 

　　2006年上海整體市場價格仍有下降空間，平均價格估計(jì)在7400元/平米左右，中心城區(qū)部分區(qū)域或板塊住宅價格有望小幅上升。

　　泛城預(yù)計(jì)2006年住宅價格在一、二手市場共同作用下，將呈“鋸齒形”下滑走勢。就區(qū)域來看，由于地段的稀缺性，中心城區(qū)住宅價格的總體走勢將不會下調(diào)，而是會延續(xù)目前的“鋸齒形”上升走勢。其中配套成熟居住氛圍良好的板塊更將受到自住客歡迎，價格走勢將看漲。

　　從整體市場來看，將延續(xù)2005下半年供大于求的態(tài)勢，但隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善及自住需求的啟動，供求差額將會逐步縮小，預(yù)計(jì)價格將呈“鋸齒形”下降走勢。上海一、二手住宅價格相互影響，2004年二手房價格的不斷拉升帶動一手住宅價格上升；而2005年隨著宏觀調(diào)控的逐漸深入，一、二手住宅價格都有所回調(diào)，但都在第四季度逐步回穩(wěn)或降幅趨小，特別是自7月份開始，中心城區(qū)一手住宅均價已經(jīng)呈“鋸齒形”上升走勢。

　　成交均價與實(shí)際價格變動趨勢并非完全一致。報(bào)告中所指“實(shí)際價格”并非均價，而是去除結(jié)構(gòu)性影響后的價格，是價格指數(shù)的概念，兩者具有本質(zhì)的區(qū)別。就均價而言，2005年12月份住宅成交均價6238元/平方米，較2005年1月份下跌31.9%。但若考慮第四季度成交結(jié)構(gòu)發(fā)生的巨大變化，實(shí)際價格跌幅為3.6%，屬于比較平穩(wěn)合理的狀態(tài)。

　　由此，降幅將不會超過5%的預(yù)計(jì)是指實(shí)際價格跌幅，而不是均價，但即便考慮均價，預(yù)計(jì)跌幅也將不會超過7%。2005年第四季度配套住宅成交量達(dá)246.27萬平方米，占同期住宅成交量的43.5%，12月份配套住宅更是占到半壁江山，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2006年配套房成交比例將處于2005年第四季度及12月份水平之間，即可達(dá)40%，因此綜合成交結(jié)構(gòu)的變化以及實(shí)際價格的變動，全年均價跌幅預(yù)計(jì)不會超過7%。