廈門市工商局調(diào)查10家房地產(chǎn)企業(yè)格式合同，發(fā)現(xiàn)普遍存在不平等條款，工商部門將督促整改
前言
交房60日內(nèi)開發(fā)商應(yīng)提供辦產(chǎn)權(quán)證登記資料，開發(fā)商卻在合同中延長到730日；業(yè)主買到商品房后，卻不能擁有外墻的所有權(quán)或使用權(quán)……今天上午，市消保會召開新聞通氣會，揭露我市各類房產(chǎn)交易格式合同的八大“霸王條款”。
據(jù)發(fā)布，廈門市工商局于2006年5月開始，對我市10家房地產(chǎn)企業(yè)的購房格式合同條款進(jìn)行檢查，其中4家是國有企業(yè)，5家是私營企業(yè)，1家是外資地產(chǎn)商?？梢哉f，這些條款很有代表性。檢查發(fā)現(xiàn)，這些格式合同中普遍存在不平等格式條款。廈門市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會還請福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所邱興亮{TodayHot}律師對不平等格式條款進(jìn)行點(diǎn)評。
接下來，工商部門將督促企業(yè)對違規(guī)條款進(jìn)行整改；同時(shí)，對有些雖然沒有違規(guī)，但強(qiáng)人所難的條款，也將督促企業(yè)進(jìn)行修改。
一、產(chǎn)權(quán)證備案時(shí)間過長
霸王條款內(nèi)容：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。（商品房買賣合同第十五條）
點(diǎn)評：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證，延遲辦理或無法辦理房屋權(quán)屬證書，無疑會嚴(yán)重影響商品房買受人的權(quán)利。我國《商品房銷售管理辦法》第34條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料（如測繪成果等）報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻在合同中預(yù)定730日、360日或180日期限，顯然違反和背離了《辦法》的規(guī)定，使商品房買受人無法及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，極大損害了商品房買受人的合法{HotTag}權(quán)益。
二、業(yè)主不能享受外墻使用權(quán)
霸王條款內(nèi)容：該商品房所在樓宇屋面使用權(quán)歸出賣人；該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人；該商品房戶外廣告的使用收益權(quán)歸出賣人享有。（商品房買賣合同第十七條）
點(diǎn)評：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。建設(shè)單位擅自處分的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如欲利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。建筑物外墻、屋頂平臺等系屬共用部分，業(yè)主依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)定的上述條款將本屬業(yè)主享有的合法權(quán)益據(jù)為己有，明顯損害了業(yè)主的共同利益。
三、買賣雙方違約金不一樣
霸王條款內(nèi)容一：逾期超過1日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起，至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2.1的違約金。（商品房買賣合同第七條）
霸王條款內(nèi)容二：逾期交房不超過100日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限第二天起，至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；
霸王條款內(nèi)容三：逾期超過100日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之0.1的違約金。
點(diǎn)評：我國《合同法》總則第五條明確規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。即便不考量各方違約造成的實(shí)際損失大小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)定的上述違約條款，明顯違反平等互惠原則，使商品房買受人逾期付款須承擔(dān)的違約責(zé)任，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房須承擔(dān)的違約責(zé)任顯然不相當(dāng)。換言之，這加重了商品房買受人而減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任，該等條款顯然不利于商品房買受人。
四、買房人不能要求調(diào)整合同條款
霸王條款內(nèi)容：本合同第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”、第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任及第十五條產(chǎn)權(quán)登記的約定，是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商確定的，雙方同意不得在任何情況下，以任何形式和借口對該約定中的相關(guān)比例提出任何調(diào)整主張。（補(bǔ)充協(xié)議）
點(diǎn)評：我國《合同法》總則第3條明確規(guī)定，合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)定的上述條款假“平等自愿”之名，行恣意剝奪消費(fèi)者意愿之實(shí)，排除、限制了商品房買受人依法享有的請求增加或適當(dāng)減少違約金的權(quán)利，明顯損害了商品房買受人的合法權(quán)益。
五、開發(fā)商延期交房免責(zé)范圍過大
霸王條款內(nèi)容：本合同第八條（指延期交房）所指的特殊原因，除包括人力不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭、颶風(fēng)、地震等自然災(zāi)害及其他不可抗力外，還包括：（l）市政配套而引起的延誤（包括但不限于停水、停電等情況）對工程施工產(chǎn)生的影響；（2）因配合政府法規(guī)、規(guī)章、命令、通知及市政建設(shè)（包括但不限于交通管制、高考、9·8等情況）而對工程施工產(chǎn)生的影響。（補(bǔ)充協(xié)議）
點(diǎn)評：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不能預(yù)見、不能避免并不能克服等不可抗力因素延期交房，無可厚非，依法也可免除責(zé)任。但如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是因?yàn)榈谌说脑蜓悠诮环吭斐蛇`約的，仍應(yīng)向商品房買受人承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照他們之間的約定解決，與商品房買受人無關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)定的上述條款，實(shí)際上減輕或免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房的違約責(zé)任，排除、限制了商品房買受人所得行使的損害賠償請求權(quán)等權(quán)利。此外，還需要指出的是，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延履行后發(fā)生不可抗力的，責(zé)任也不能免除。
六、認(rèn)購書只規(guī)定認(rèn)購人責(zé)任
霸王條款一：若乙方未按本認(rèn)購書約定的時(shí)間與甲方簽定《合同》，則甲方有權(quán)沒收乙方定金，并將乙方認(rèn)購的房產(chǎn)另售予他人，而無需另行通知乙方。乙方保證將來不以《合同》內(nèi)容無法協(xié)商一致等為由拒簽《合同》拒購上述房產(chǎn)，否則甲方有權(quán)沒收其預(yù)付的立約定金。
霸王條款二：認(rèn)購合同簽訂后，商品房買賣合同簽訂前，該商品房發(fā)生被查封等權(quán)利受限制的情形，致使商品房買賣合同不能簽訂，出賣人應(yīng)將已收取的定金退還認(rèn)購人。
點(diǎn)評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)定的“條款一”排除、限制了商品房買受人日后與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立《商品房買賣合同》時(shí)進(jìn)行平等協(xié)商的機(jī)會和權(quán)利，也加重了商品房買受人的責(zé)任；條款二免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任或違約責(zé)任。
七、出賣人單方指定物業(yè)管理公司
條款一：買受人在前往辦理交房手續(xù)的同時(shí)，必須與出賣人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議。
條款二：出賣人買受人雙方同意該商品房前期物業(yè)管理委托廈門某物業(yè)管理公司進(jìn)行管理并按約定收取物業(yè)管理費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)為：前期物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米為1.3元。
點(diǎn)評：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得違反前述規(guī)定指定物業(yè)管理企業(yè)。此外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適當(dāng)?shù)脑瓌t合理厘定。
