在近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中，外資對(duì)樓市發(fā)展影響幾何？盡管專家們討論激烈，有關(guān)部門卻一直抱著欲說還休的態(tài)度，然而最新出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》劍指外資，其背后隱含的三大潛臺(tái)詞令人回味。
　　潛臺(tái)詞之一：外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)過猛 數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，外資投資房地產(chǎn)增長(zhǎng)較快，境外居民和非居民機(jī)構(gòu)直接購(gòu)買在建項(xiàng)目和成熟物業(yè)等較為集中。至6月底，新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長(zhǎng)25．4％，實(shí)際使用外資增長(zhǎng)27．9％；境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買商品房一季度結(jié)匯同比增長(zhǎng)2倍以上。
　　據(jù)有關(guān)專家分析，境外資本采取收購(gòu)在建項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)、在市場(chǎng)上直接購(gòu)房、直接取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目的是為了賺取人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲等超值收益，削弱了信貸政策調(diào)控{TodayHot}效果，加大了國(guó)際收支不平衡。
　　針對(duì)來(lái)勢(shì)兇猛的外資，新出臺(tái)的意見強(qiáng)調(diào)"境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。"
　　新規(guī)定還提高了注冊(cè)資本金占投資總額的比例，要求外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。
　　權(quán)威人士稱，此舉是"為了引導(dǎo)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)投資者加大自有資金的投入，有效地降低金融風(fēng)險(xiǎn)。"
　　潛臺(tái)詞之二：市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范
　　外資之所以會(huì)大量涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中一個(gè)很重要的原因是我們對(duì)外資進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范。
　　此次出臺(tái)的新規(guī)定從各個(gè)方面嚴(yán)格外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如對(duì)于境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，要求必須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。
　　新規(guī)定還嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)，境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過1年的，可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購(gòu)房手續(xù)。特別是考慮{HotTag}到港澳臺(tái)地區(qū)居民以及部分華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，很多人沒有在內(nèi)地學(xué)習(xí)、工作，但在內(nèi)地長(zhǎng)期生活，因此允許港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，在境內(nèi)購(gòu)買以自用為主的商品房。
　　有關(guān)專家表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多國(guó)家都對(duì)非居民購(gòu)房給予一定的限制，國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)國(guó)家和地區(qū)，有133個(gè)國(guó)家和地區(qū)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房有一定的限制性規(guī)定。我國(guó)土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾比較突出。在這種資源約束的情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮有必要對(duì)非居民在華投資購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行一定限制。通過這些規(guī)定，也可以防止境外非居民大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行炒作。
　　潛臺(tái)詞之三：對(duì)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資監(jiān)管不力
　　近年來(lái)，有的地方為了加大吸引外資的力度，對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在稅收、土地等方面擅自出臺(tái)優(yōu)惠政策，對(duì)外商投資企業(yè)在注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金等方面放松管理。
　　而在實(shí)際操作中，外資以購(gòu)買股權(quán)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，但作為房地產(chǎn)項(xiàng)目主體的企業(yè)名稱等情況并未發(fā)生變化。從現(xiàn)有監(jiān)管手段看，土地、房產(chǎn)等主管部門無(wú)法掌握外資以股權(quán)形式進(jìn)入房地產(chǎn)的相關(guān)信息，成為監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)變動(dòng)后，出現(xiàn)新股東不愿遵守以前股東所簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等問題。
　　新規(guī)定要求相關(guān)部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批，其目的是為了防止利用外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的方式投機(jī)炒作房地產(chǎn)、擅自改變土地用途或規(guī)避正常的外資準(zhǔn)入審批。
　　新規(guī)定強(qiáng)調(diào)"進(jìn)一步強(qiáng)化和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任"，要求各地不得擅自出臺(tái)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺(tái)的要清理整頓并予以糾正。對(duì)擅自降低企業(yè)注冊(cè)資本金和項(xiàng)目資本金比例，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處。
　　應(yīng)當(dāng)看到的是，對(duì)外資進(jìn)入樓市設(shè)限，并不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收外資的做法一概否定。