昨天，國(guó)土資源部公布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，并自2006年8月1日起實(shí)施。這兩部新《規(guī)范》直接在土地出讓環(huán)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。新《規(guī)范》要求，房屋銷售價(jià)格限制、銷售對(duì)象、套型結(jié)構(gòu)比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。只有符合房?jī)r(jià)銷售限制等要求的開(kāi)發(fā)商，才有資格拿地。 
　　定房?jī)r(jià)成先決條件 
　　針對(duì)這兩部新《規(guī)范》，國(guó)土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人表示，為貫徹國(guó)務(wù)院調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的精神，兩部新《規(guī)范》對(duì)編制國(guó)有土地出讓方案、編制出讓文件、發(fā)布出讓公告、競(jìng)買申請(qǐng)審查、簽訂出讓合同和土地供后監(jiān)管等各環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，以有效落實(shí)"國(guó)六條"政策。 
　　該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，具體操作程序?yàn)?，編制?guó)有土地出讓方案時(shí)，國(guó)土部門可將城市規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)部門確定的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價(jià)格限制、銷售對(duì)象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。出讓方案報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，國(guó)土部門組織編制土地出讓文件，并向社會(huì)發(fā)布出讓公告。在國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)中，符合出讓文件確定的上述建設(shè)、規(guī)劃和其他競(jìng)買申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人，才能參加公開(kāi)出讓。{TodayHot} 
　　新規(guī)范還加強(qiáng)了國(guó)土部門對(duì)合同履行階段的監(jiān)督管理。在國(guó)有土地使用出讓合同中，要明確約定公示的套型建筑限制、容積率等規(guī)劃、建設(shè)和土地使用條件，并明確違約責(zé)任。一旦受讓人違約，國(guó)土部門將追究責(zé)任，保證政府供應(yīng)的土地能及時(shí)轉(zhuǎn)化為中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供應(yīng)。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)將受限 
　　面對(duì)這兩部新《規(guī)范》，有開(kāi)發(fā)商反應(yīng)強(qiáng)烈。 
　　目前，土地拍賣主要遵循"價(jià)高者得"原則，市場(chǎng)上因此一直有觀點(diǎn)認(rèn)為：因土地價(jià)格在拍賣中節(jié)節(jié)高升，才推升房?jī)r(jià)，而開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率卻不受土地成本上漲影響，仍持續(xù)上揚(yáng)。根據(jù)2005年房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科等上市房地產(chǎn)企業(yè)近兩年利潤(rùn)率普遍在30%左右，并沒(méi)受土地價(jià)格上漲因素影響。 
　　限制房屋售價(jià)的新規(guī)范，則直接動(dòng)了開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)率的"奶酪"。有開(kāi)發(fā)商昨天表示，目前中小套型普通商品住房將要占到城市住宅開(kāi)發(fā)總量的70%，如國(guó)土部門直接限制房屋售價(jià)，那多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率將下降。由于售價(jià)限制程度和各城市涉及面積還不明確，因此對(duì)企業(yè)的影響尚無(wú)法預(yù)料。 
　　但該開(kāi)發(fā)商表示，出讓方案由國(guó)土部門擬訂后，還要報(bào)經(jīng)市、縣政府批準(zhǔn)，因此各地價(jià)格限制范圍如何確定才最牽動(dòng)大家利益，所以新規(guī)范的后續(xù)配套措施將直接決定開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率。用地預(yù)申請(qǐng)制度啟動(dòng)  {HotTag}
　　引人關(guān)注的是，在《國(guó)有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范》中，還增加了用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)。 
　　國(guó)土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人表示，有條件的地方，市、縣國(guó)土部門可建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土部門應(yīng)適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，預(yù)申請(qǐng)單位和個(gè)人應(yīng)參加競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不低于其承諾的土地價(jià)格。 
　　有市場(chǎng)人士表示，2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大，觀望氣氛在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。自2005年9月，深圳、武漢和南京等城市相繼出現(xiàn)土地流拍。用地預(yù)申請(qǐng)制度的啟動(dòng)，將有效減少流拍。鏈接·11類國(guó)有土地出讓范圍 
　　新《規(guī)范》中全面明晰兩類出讓方式的范圍。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地的范圍具體為：(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；(2)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 
　　協(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍具體為(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；(4)出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；(5)法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。