“國六條”及實施細則實施三個多月以來，在一些市場傳言的誘導(dǎo)下，部分購房者懷著中大戶型供應(yīng)大幅減少、價格可能上漲的心理預(yù)期，出現(xiàn)了提前購房的趨勢，推動房市出現(xiàn)“房地產(chǎn)市場銷售旺盛、需求強勁”的虛熱表象。與此相呼應(yīng)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始縮減房地產(chǎn)項目投資規(guī)模，人為控制市場供應(yīng)量，逐步形成對房產(chǎn)新政的博弈態(tài)勢。
    房市不降反漲購房者舉債“熱捧”
    成都的“凱麗濱江”是一個高檔高層樓盤，一期平均每平方米的單價在4800元左右，比周圍新開盤小區(qū)高出500元左右。但在售樓現(xiàn)場，記者觀察到，前來咨詢購房的客戶絡(luò)繹不絕、熱鬧非凡，其中相當(dāng)一部分客戶都是數(shù)次造訪，再次前來往往直奔主題“交錢定房”。該樓盤置業(yè)顧問盧小容介紹說{TodayHot}，該小區(qū)一期的30余戶85平方米的中小戶型，在6月11日開盤銷售當(dāng)天就全部售完，270余套的110平方米至150平方米的中等戶型也基本售罄。
    一直以來，在京滬等大城市房價一路“高歌”的情況下，川渝這樣的西部二線城市房價相對比較平穩(wěn)。而新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策出臺不久，這里卻出現(xiàn)了“逆市上揚”的態(tài)勢，值得關(guān)注。
    重慶市國土房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，重慶市的商品住房價格的增長態(tài)勢較為明顯，與去年同期相比，重慶市商品住房價格增長11.08%；與今年6月份相比，增長4.3%。四川省金融部門的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四川省今年上半年商品房銷售價格也是逐月攀升：從今年2月末四川全省平均房價每平方米的1872元上升到6月末的2134元，上漲了14%，比去年同期上漲了7.3%。
    大學(xué)畢業(yè)剛五年、目前在政府部門工作的朱先生對{HotTag}記者說，兩個月前，他才剛剛把去年才買的一套40多平方米小戶型裝修好，本來準(zhǔn)備過幾年再考慮換一套120平方米左右的中等戶型，然后把父母接過來一起居住。但“國六條”及實施細則要控制大戶型、興建90平方米以下的中小戶型，由于市場上風(fēng)傳將來大戶型可能會價格大漲，他不得已將購房計劃提前五年。為此，朱先生先后向親戚、朋友、同事大舉籌借外債達10萬余元，再加上自己攢下的兩萬元，好容易湊夠房款準(zhǔn)備買房。
    新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策指向雖然不是“打壓房價”，但“控制房價增長過快勢頭，使之平穩(wěn)發(fā)展”的政策目標(biāo)還是非常明確的。但消費者無奈之中“熱捧”樓市，折射出他們普遍對“國六條”及實施細則調(diào)控房市的有效性信心不足。
    一位姓陳的購房者對記者說：“去年我們本來準(zhǔn)備購買城南三環(huán)內(nèi)一處電梯公寓，當(dāng)時單價是一平方米3800元，由于當(dāng)時國家出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，所以我們想等等再買房子，結(jié)果我從（一平方米）3800元等到了（一平方米）4800元，從三環(huán)內(nèi)等到了三環(huán)外。所以，這次我們不管政策怎么調(diào)整，還是準(zhǔn)備盡快買房?！?
    別樣“解讀”促發(fā)市場緊張情緒
    一方面，購房者對新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策信心不足；另一方面，開發(fā)商卻利用“國六條”及實施細則的某些調(diào)控內(nèi)容對高檔住宅、中大戶型進行別樣的“解讀”，為銷售宣傳造勢。
    7月24日晚上，位于成都東面的“萬科魅力之城”召開了一場“客戶懇談會”，將可能的購房客戶召集起來做一次集中銷售宣傳。在整個“懇談會”上，主持人說得最多的就是“國六條出來了，以后90平方米以上的房子僅占30%，很多人將住進高密度的高層住宅里”、“低密度、大戶型的樓盤價格必將迅猛上揚”等。記者了解到，在目前熱銷的“怡豐新城”四期和“凱麗濱江”等樓盤售樓部里，售樓人員在向客戶介紹完物業(yè)概況和戶型結(jié)構(gòu)之后，也都會無一例外地再向客戶如此這般地“解讀”一下國家政策。
    房地產(chǎn)開發(fā)商利用任何可能利用的資源來制造賣點，這本來是開發(fā)商的一種經(jīng)營和促銷手段，無可厚非。然而在開發(fā)商按照“有利原則”進行局部夸大解釋之后，必然會影響公眾對國家調(diào)控房市的信心。從近兩個月的市場反映來看，面對“國六條”的強力調(diào)控，開發(fā)商通過對市場各種要素的控制正在形成對政策的博弈態(tài)勢。
    據(jù)重慶市國土房管局的介紹，7月份在商品住宅價格不斷增長的情況下，商品房新開工面積達132.3萬平方米，同比卻下降了26.4%，竣工面積達101.4萬平方米，同比下降了37.24%。比較成都市五六兩個月的房地產(chǎn)投資和開工情況，同樣也可以發(fā)現(xiàn)“國六條”及實施細則實施之后，成都房地產(chǎn)投資額、新開工面積均比5月份大幅減少。
    據(jù)四川省相關(guān)部門調(diào)查，5月份，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額、住宅投資額、到位資金和新開工面積分別為112.4億元、74.3億元、148.3億元和271.8萬平方米；而“國六條”正式實施之后，6月份成都市房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資額、住宅投資額、到位資金和新開工面積分別減少到69.3億元、46.2億元、81.7億元和170.1萬平方米。
    由于房地產(chǎn)新政將對土地占用進行清理，并嚴(yán)格控制和監(jiān)管土地交易市場，成都房地產(chǎn)開發(fā)商對購置土地也變得相當(dāng)謹慎。根據(jù)成都市國土局網(wǎng)站土地成交信息公告，5月份，成都市共成交16宗土地，成交金額高達12億多元；而6月份成都市共成交12宗土地，成交金額不到8億元，比5月下降了33.3%。投資額、新開工面、土地交易量都有較大幅度的減少，表現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)商與“國六條”政策進行市場博弈行為的微妙之舉，也反映了開發(fā)商對房地產(chǎn)調(diào)控政策的抵觸情緒和觀望態(tài)度。
    連日來，記者為采訪房地產(chǎn)市場動態(tài)相繼與中海、萬科、置信、蜀信等成都市近年來比較“火”的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)系采訪事宜，除置信之外，記者均遭拒絕。尤其是剛剛因未及時與成都國土局簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同而被沒收數(shù)百萬元的拍賣保證金、并被收回所拍土地的蜀信實業(yè)有限公司的工作人員，得知記者來采訪開發(fā)商對“國六條”的反映時，便很情緒化地對記者說：“對國家政策我們敢有什么意見，公司已經(jīng)早就開會統(tǒng)一思想了，拒絕一切媒體的采訪?！?
    成都置信實業(yè)(集團)有限公司副總唐名璉對記者說，房地產(chǎn)開發(fā)商從根本上說就是商人，當(dāng)這個市場有利潤的時候，開發(fā)商會積極進入，當(dāng)這個市場利潤空間變小，而風(fēng)險加大的時候，開發(fā)商便會在等待中積極尋找新的商機，如果找不到商機與利潤，那就會退出這個市場，這是符合市場規(guī)律的。
    警惕房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)反作用
    “國六條”及實施細則出臺以來，對其爭論之聲就一直未斷。對于川渝房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的新動態(tài)，部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，“國六條”及實施細則的出臺雖然目的是穩(wěn)定房地市場，促其健康發(fā)展，但其間的一些具體操作辦法卻存在著一些違背市場發(fā)展規(guī)律的因素，如果不加以重視的話，新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控很可能會與政策目標(biāo)相左。在“萬科魅力之城”售樓部里，記者碰到一位帶著兒子來看房的女士。自稱為買房已快成“專家”的她向記者分析說，由于建設(shè)比例的限制，90平方米以上的中大戶型將由于供不應(yīng)求而成為稀缺產(chǎn)品，漲價毋庸置疑；在大戶型率先漲價的同時，小戶型緊隨其后將單價提高也不是沒有可能，何況小戶型建造成本以及銷售成本也一直比大戶型要高出不少?！皬氖袌龇从硜砜矗c去年‘國八條’出臺后濃厚的市場觀望情緒不同，‘國六條’對消費的影響明顯降低，我身邊很多人都表示，購房計劃不會因國家調(diào)控政策而改變。所以我們準(zhǔn)備舉全家之力，盡快幫兒子在成都買一套大房子?！?
    成都置信實業(yè)(集團)有限公司副總唐名璉分析認為，90平方米以下戶型要占總開發(fā)量70%的政策要求不僅直接用行政手段干涉了市場，而且未必能保證中低收入者能買得起住房。他對記者說，首先這在操作上就面臨極大的難題，比如各個地方如何分配90平方米以下戶型的項目，再比如因響應(yīng)新政策開發(fā)90平方米以下戶型，如果出現(xiàn)滯銷誰來買單以及怎樣避免在分配過程中的暗箱操作等等。
    作為成都房地產(chǎn)業(yè)界知名企業(yè)，成都置信一直以開發(fā)品質(zhì)優(yōu)越的中高檔住宅為主。對此，唐名璉解釋說，中小戶型的開發(fā)成本、土地占用量、資源消耗都比中大戶型要大，因而單價比130平方米左右的中等戶型還高。如此折算下來，總價并不會低多少，一些中低收入者仍然未必買得起這樣的住房，在我國目前缺乏有效的投資渠道情況下，中小戶型相反會引來更多的個人投資者。
    唐名璉說，此輪調(diào)控明顯還是計劃經(jīng)濟的思維模式，是在試圖用簡單的線性思路來解決復(fù)雜的不斷變動的市場問題。不是對130平方米左右中大戶型的旺盛需求進行有效調(diào)控和引導(dǎo)，而僅僅試圖通過供應(yīng)來改變市場需求，恐怕市場并不買賬。
    四川大學(xué)教授、營銷學(xué)專家李蔚認為，國家這一政策僅僅考慮了近些年增量房屋的戶型結(jié)構(gòu)主要以中大戶型為主，沒有考慮大量的存量房屋結(jié)構(gòu)卻是以90平方米以下的中小戶型為主的客觀情況；也忽視了大多數(shù)新房購買者是新畢業(yè)工作的大學(xué)生和以改善住房條件為目標(biāo)的客戶群這一客觀現(xiàn)實，這些購房者對于住房的品質(zhì)，都有著相對較高的要求，如在主臥室、嬰兒房之外還會要求有老人房和書房。李蔚說，對于城市的住房困難戶和進城的失地農(nóng)民、農(nóng)民工及一部分其他中低收入者的住房需求來說，政府最需要做的是完善以廉租房和經(jīng)濟適用房為主要方式的住房保障制度。一旦將住房保障制度與房地產(chǎn)市場政策相混淆，則既不能保障中低收入者的住房權(quán)益，也會破壞房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律。