編者按：國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》提出研究開(kāi)征物業(yè)稅；國(guó)務(wù)院將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%；深圳市人大近日通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規(guī)定，違法建筑除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。這標(biāo)志著深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能拿到全國(guó)1“準(zhǔn)生證”。有學(xué)者指出，這三大新政將可以起到抑制高房?jī)r(jià)的作用。

　　
第1頁(yè): 賈臥龍：開(kāi)征物業(yè)稅 將徹底顛覆“高房?jī)r(jià)”第2頁(yè): 地產(chǎn)資本金13年首降 專家：可防房?jī)r(jià)后續(xù)上漲第3頁(yè): 業(yè)內(nèi)稱小產(chǎn)權(quán)房"轉(zhuǎn)正" 商品房形成災(zāi)難性沖擊


　　賈臥龍：開(kāi)征物業(yè)稅 將徹底顛覆“高房?jī)r(jià)”

　　物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)中繳納的一種稅費(fèi)。關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的討論已經(jīng)很久了，但在25日國(guó)務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中，物業(yè)稅再次由于其文中的“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”而引起市場(chǎng)關(guān)注。那么，物業(yè)稅的開(kāi)征究竟對(duì)于房?jī)r(jià)有什么影響呢？

　　一、商品房?jī)r(jià)格必降無(wú)疑

　　稅費(fèi)是政府調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最有效的杠桿，也是縮小貧富差距最有效的手段。商品房?jī)r(jià)格一直偏高，而且價(jià)格差距較大是不爭(zhēng)的事實(shí)，這與我國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)制度有一定的關(guān)系。在我國(guó)，房地產(chǎn)契稅、開(kāi)發(fā)商交納的土地出讓金基本上都是一次性交的。而在這個(gè)賣方市場(chǎng)的條件下，這些稅費(fèi)都將加入到房?jī)r(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房?jī)r(jià)如此之高與高額的稅費(fèi)是分不開(kāi)的。

　　普通商品房?jī)r(jià)格中，稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)是房?jī)r(jià)的主要組成部分，其中稅費(fèi)包括開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果開(kāi)征“物業(yè)稅”則將徹底改變這種商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成方式，將這些費(fèi)用分期由政府收取，均攤到房屋的保有階段。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商不必集中將如此多的稅費(fèi)一次性交納，開(kāi)發(fā)成本必將大幅度下降，商品房?jī)r(jià)格也將下降無(wú)疑。

　　二、自住型利好 投資型受損

　　征收物業(yè)稅，會(huì)使房屋初始價(jià)格比較低，但是購(gòu)買后每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅。這就給購(gòu)房者心里帶來(lái)了兩個(gè)變化：一方面，購(gòu)房門(mén)檻降低，但居住成本上升；另一方面，炒房者的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大，一旦房產(chǎn)無(wú)法銷售，持有過(guò)程中將付出大量的資金，給其帶來(lái)一定的資金壓力。

　　尤其值得注意的是，按照國(guó)際慣例，物業(yè)稅主要是向投資、出租等盈利性房產(chǎn)來(lái)征收的。很明顯的，對(duì)于投資類住房的購(gòu)買者而言，他們則會(huì)為占有更多的資源而付出相應(yīng)的費(fèi)用。并且，物業(yè)稅的征收應(yīng)該按照房產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)格以及購(gòu)置面積來(lái)分依次遞增征收的，越是貴的房子越是要繳納更高的費(fèi)用，真正成為“買房容易養(yǎng)房難”的情況。

　　三、供求關(guān)系進(jìn)一步轉(zhuǎn)變

　　與前兩年的市場(chǎng)情況不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)得到一定的緩解，并不是那種單純的需大于求的賣房市場(chǎng)。房?jī)r(jià)也因此已經(jīng)出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)，而一旦開(kāi)征物業(yè)稅，將直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)于投資性需求的抑制作用是相當(dāng)明顯的。因?yàn)椤拔飿I(yè)稅”則是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上交納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長(zhǎng)。商品房的投資價(jià)值幾乎失去，市場(chǎng)上購(gòu)買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。

　　并且，對(duì)于房屋的持有環(huán)節(jié)加以重稅必然會(huì)引起二手房市場(chǎng)的活躍，那些擁有多套房產(chǎn)的持有者必然出售手中多余的房產(chǎn)，那些空置的房屋也將被推向市場(chǎng)。當(dāng)非剛性需求減少，市場(chǎng)供應(yīng)量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場(chǎng)上的供需關(guān)系將進(jìn)一步的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者理性對(duì)待房地產(chǎn)消費(fèi)，甚至出現(xiàn)供大于求的買房市場(chǎng)的情況。

　　所以，綜合以上三點(diǎn)，開(kāi)征物業(yè)稅將徹底顛覆“高房?jī)r(jià)”的市場(chǎng)狀況。但是，盡管目前市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)稅的征收進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的討論?？捎捎谖覈?guó)地域廣大，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，物業(yè)稅的征收還需要更加完善的制度和1科學(xué)的管理方式，開(kāi)征“物業(yè)稅”依舊任重而道遠(yuǎn)。