【十環(huán)網(wǎng)】繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。
　　
　　其中規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。
　　
　　房屋征收評估新流程
　　
　　選定機構(gòu)
　　
　　被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
　　
　　簽訂合同
　　
　　一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。
　　
　　實地評估
　　
　　估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。
　　
　　公示解釋
　　
　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。
　　
　　交付報告
　　
　　公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
　　
　　申請復核
　　
　　被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。
　　
　　申請鑒定
　　
　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
　　
　　變化1：評估價格完全依照市場
　　
　　2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”
　　
　　按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
　　
　　昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。
　　
　　【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。
　　
　　對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。
　　
　　“《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。”
　　
　　變化2：評估機構(gòu)由被征收人選
　　
　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。
　　
　　而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。
　　
　　至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。
　　
　　【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。
　　
　　不過他認為，選定評估機構(gòu)的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”
　　
　　變化3：評估更多體現(xiàn)土地價值
　　
　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。
　　
　　而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
　　
　　【解讀】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”