【十環(huán)網(wǎng)】1新的《示范文本(征求意見(jiàn)稿)》日前公開(kāi)征求意見(jiàn)
2012年12月27日，由住建部與國(guó)家工商總局共同起草修訂完善的《示范文本(征求意見(jiàn)稿)》面向公眾征求意見(jiàn)，這是繼2010年9月、2011年3月兩次向公眾征求意見(jiàn)后，第三個(gè)完善修訂的版本。
本報(bào)記者就新版《示范文本(征求意見(jiàn)稿)》，采訪省城相關(guān)專業(yè)人士，他們認(rèn)為其中1大的變化是包含預(yù)售和現(xiàn)售兩大文本內(nèi)容，而在2000年住建部與國(guó)家工商總局出臺(tái)的《示范文本》中，未對(duì)預(yù)售與現(xiàn)售商品房的買(mǎi)賣(mài)合同加以區(qū)分。而公眾關(guān)注的樓盤(pán)公共配套設(shè)置交付要求、精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主建筑物所有權(quán)歸屬等問(wèn)題也均在新出爐的合同示范文本中得到體現(xiàn)。
預(yù)售房必須有預(yù)售證
此次出臺(tái)的征求意見(jiàn)稿，包括《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(預(yù)售)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(現(xiàn)售)》兩個(gè)文本。
其中《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(預(yù)售)》特別對(duì)預(yù)售房加以說(shuō)明，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人(購(gòu)房者)，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售預(yù)售房時(shí)，必須取得《商品房預(yù)售許可證》，預(yù)售房出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商及代理商)在簽訂預(yù)售房買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人(購(gòu)房者)出示《商品房預(yù)售許可證》及其他有關(guān)證書(shū)和證明文件。
而隨著行業(yè)進(jìn)步，現(xiàn)房銷(xiāo)售已是行業(yè)發(fā)展方向。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(現(xiàn)售)》對(duì)商品房現(xiàn)售進(jìn)行了說(shuō)明，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
公共配套建成得有時(shí)間表
“小區(qū)配建了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，業(yè)主不用擔(dān)心孩子入學(xué)難。標(biāo)準(zhǔn)體育館、業(yè)主會(huì)所將在交房時(shí)開(kāi)放，豐富業(yè)主生活的同時(shí)，給大家提供一個(gè)社交平臺(tái)。”走入省城多個(gè)在售樓盤(pán)，生機(jī)盎然的花園、配套完備的公共設(shè)施、體貼入微的教育機(jī)構(gòu)無(wú)疑是項(xiàng)目的1大賣(mài)點(diǎn)。然而，不少已收房業(yè)主卻稱，售樓處當(dāng)年承諾的公共綠地、公共設(shè)施及教育機(jī)構(gòu)多是賣(mài)房噱頭，樓盤(pán)交房時(shí)這些配套不是未建成，就是建成品質(zhì)規(guī)模與售樓承諾相差甚遠(yuǎn)。
為避免因樓盤(pán)公共設(shè)施配建不到位引發(fā)紛爭(zhēng)，新出爐的《示范文本(征求意見(jiàn)稿)》將樓盤(pán)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表，明確寫(xiě)在合同中。
這當(dāng)中包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)院幼兒園、學(xué)校、規(guī)劃車(chē)位和車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度。如果開(kāi)發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的，應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定，給業(yè)主相應(yīng)賠償。項(xiàng)目的公共配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表，參照項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》內(nèi)容為準(zhǔn)。
所以，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房前，不能僅聽(tīng)售樓人員對(duì)項(xiàng)目公共服務(wù)及配套設(shè)施配建介紹的一面之詞，而要核對(duì)其項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，看許可證內(nèi)容中是否包括售樓人員所說(shuō)的公共配套設(shè)施規(guī)劃。另外，屬于政府修建、不屬于小區(qū)建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的市政公共配套，比如市政道路、市政公園等，開(kāi)發(fā)商僅以此作為賣(mài)點(diǎn)，并不承擔(dān)未建成的違約責(zé)任。
另外，樓盤(pán)交房時(shí)必須保證水、電、氣、暖接通，可以使用。通信電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等線路鋪設(shè)入戶。
車(chē)庫(kù)、會(huì)所不一定歸業(yè)主所有
“小區(qū)的公共部位歸全體業(yè)主所有，那小區(qū)的車(chē)庫(kù)、會(huì)所等公共設(shè)施算不算全體業(yè)主所有?”針對(duì)社會(huì)廣泛關(guān)注的業(yè)主對(duì)小區(qū)公共部位及建筑所有權(quán)的持有問(wèn)題，新出爐的《示范文本(征求意見(jiàn)稿)》對(duì)小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了特別說(shuō)明。
買(mǎi)受人(購(gòu)房人)對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。另外，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分歸業(yè)主所有。
還有，該商品房所在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、物業(yè)服務(wù)用房等也屬于業(yè)主所有。
而小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的獨(dú)立車(chē)位和車(chē)庫(kù)、會(huì)所等其它附屬建筑、設(shè)施要看買(mǎi)賣(mài)雙方的合同約定。北京中倫文德太原律師所張秋峰介紹，通常而言歸業(yè)主所有的公共建筑和設(shè)施，其面積將計(jì)入業(yè)主的公攤面積內(nèi);而公共建筑和設(shè)施的所有權(quán)如歸開(kāi)發(fā)商，這部分面積不應(yīng)計(jì)入業(yè)主的公攤面積內(nèi)。
裝修標(biāo)準(zhǔn)須納入合同附件
“毒地板”、“精裝門(mén)”……從2011年下半年起，國(guó)內(nèi)眾多一線房企不斷爆出精裝房質(zhì)量不佳，精裝工程偷工減料等新聞。而記者從省城樓市了解到，精裝房屢出質(zhì)量問(wèn)題除了與精裝房后缺失裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)商趕工期有關(guān)外，商品房買(mǎi)賣(mài)合同也很少對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)加以明示和約束。
在新版的《示范文本(征求意見(jiàn)稿)》中，商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)被寫(xiě)在附件合同中。交付的商品房達(dá)不到約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人(購(gòu)房者)有權(quán)要求出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商或代理銷(xiāo)售商)就未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)部分重新裝修。出賣(mài)人未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無(wú)條件贈(zèng)送給買(mǎi)受人。
同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方就裝飾裝修主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容，全部進(jìn)行了約定。比如，建筑外墻、起居室內(nèi)墻和頂棚是用瓷磚、涂料、玻璃幕墻還是其它材料，全都明確在合同中，并寫(xiě)明裝修違約責(zé)任。廚房、衛(wèi)生間的地面、墻面、潔具廚具的材料、品牌、規(guī)格，電梯、門(mén)窗和管道的品牌、規(guī)格、型號(hào)都要明確說(shuō)明。
另外，征求意見(jiàn)稿還對(duì)商品房交房的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任;前期物業(yè)管理;出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商及代理商)關(guān)于遮擋或妨礙房屋正常使用情況等易出現(xiàn)糾紛的問(wèn)題，在合同附件中作出明確說(shuō)明。