不動(dòng)產(chǎn)稅又稱物業(yè)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，不動(dòng)產(chǎn)稅一般是地方政府的財(cái)政支柱，所占比重高可達(dá)60%至70%，低的也不低于40%。不動(dòng)產(chǎn)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。

　　雖說八字還差最后一撇，但購買第二套住房可能被征高額不動(dòng)產(chǎn)稅的消息，再一次被業(yè)界炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。“國外的不動(dòng)產(chǎn)都要征收不動(dòng)產(chǎn)稅，我國的不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)在研究當(dāng)中，將在短期內(nèi)正式推出?！痹谌涨皗TodayHot}召開的土地一級(jí)開發(fā)熱點(diǎn)與實(shí)務(wù)研討會(huì)上，國土資源部土地利用司副司長束克欣向外界透露。

　　初期宜征低不動(dòng)產(chǎn)稅

　　從十六屆三中全會(huì)提出到現(xiàn)在，不動(dòng)產(chǎn)稅走入國人視野已近三年。2005年的一系列新政，使其成了名副其實(shí)的“房地產(chǎn)政策年”，然而國家宏觀調(diào)控似乎并沒有“收手”的意思，2006年新年伊始，房地產(chǎn)稅制又將迎來一次變臉。

　　中原地產(chǎn)1研究主任劉志武告訴《房·車時(shí)代》周刊記者，去年2月，國家稅務(wù)總局、國家財(cái)政部等有關(guān)部門就提出，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅勢(shì)在必行。隨后選擇了6個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，不過還沒有公布試點(diǎn)結(jié)果。“既然不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)到了臨推出階段，這說明不動(dòng)產(chǎn)稅試點(diǎn)工作應(yīng)該已經(jīng)初步完成。這次不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施范圍將是全國性的，地方將擁有部分自主權(quán)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握具體稅收值，但是改變幅度和中央規(guī)定值應(yīng)該不會(huì)相差很大。”

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，業(yè)界還沒有明確的說法。劉志武表示，政府的執(zhí)行細(xì)則還沒有出臺(tái)，所以不能下判斷。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅將推升房價(jià)

　　“不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率不宜過高，如以不動(dòng)產(chǎn)原值或評(píng)估值減去20%～30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5%～2%的幅度比{HotTag}例稅率，適用稅率由省級(jí)人民政府確定，待條件成熟再實(shí)行超額累進(jìn)稅率?！苯?jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理張斌說。

　　張斌認(rèn)為，我國市場(chǎng)還沒有到適宜推出不動(dòng)產(chǎn)稅的時(shí)候，目前開征不動(dòng)產(chǎn)稅極有可能加重購房者的長期負(fù)擔(dān)。由于對(duì)遠(yuǎn)期不動(dòng)產(chǎn)稅稅負(fù)加重的預(yù)期，以及新房、舊房必然會(huì)區(qū)別對(duì)待的判斷，不動(dòng)產(chǎn)稅開征的信息必然會(huì)促使部分消費(fèi)者趕在開征前搶購商品房，這樣不僅不能抑制房價(jià)，反而對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)房價(jià)起到推波助瀾的作用。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，不動(dòng)產(chǎn)稅出臺(tái)將使房價(jià)降低，張斌對(duì)此提出了不同看法。他表示，短期內(nèi)房價(jià)增長的快慢是由供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時(shí)候，房價(jià)會(huì)自然而然地上漲。不動(dòng)產(chǎn)稅中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時(shí)，可降低房價(jià)的構(gòu)成部分。反之，由于成本降低，市場(chǎng)需求得到刺激，更多消費(fèi)者會(huì)選擇購買住房，這時(shí)房價(jià)又會(huì)出現(xiàn)攀升局面?！皬姆课葑赓U市場(chǎng)來看，房屋租價(jià)不會(huì)下跌，反而可能增加，因?yàn)槌凶馊诵枰诮桓蹲饨鸬幕A(chǔ)上加付物業(yè)稅。從這個(gè)方面來看，不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)房價(jià)有推動(dòng)作用?！?

　　有益購房自住者

　　對(duì)于購房自住者來說，征收不動(dòng)產(chǎn)稅較為有利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)稅主要針對(duì)多重物業(yè)持有者，第一套住宅稅率會(huì)比較低，對(duì)普通購房者影響將減到最小。一些擁有充足資金的消費(fèi)者在購買房屋時(shí)往往偏向于選擇大戶型的洋房或別墅，征收不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)抑制購房者追求高檔房能起到一定的積極作用。之前我國房地產(chǎn)方面的相關(guān)稅收沒有涉及到持有稅，因此，居民在追求高檔住房同時(shí)不用考慮房屋持有階段所負(fù)擔(dān)的高額稅收。

　　另外，即將征收的不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)不同的房屋采取不同的征收標(biāo)準(zhǔn)，普通房和非普通房之間有較大區(qū)別。和以前的政策相比，居民個(gè)人自住用房可能將得到更多的稅收優(yōu)惠，而住房持有數(shù)量越多，所需繳納的稅收就越高。加上不動(dòng)產(chǎn)稅將一年一交，房價(jià)增值越高，稅收負(fù)擔(dān)就越重。根據(jù)目前的狀況來看，整體房價(jià)還將持續(xù)上升，購房者不得不考慮這個(gè)因素。相對(duì)居民個(gè)人自用房交易的稅收優(yōu)惠，以別墅為主的低密度住宅將征收較高幅度的稅收。在不動(dòng)產(chǎn)稅開征之后，低密度住宅的市場(chǎng)需求肯定將會(huì)大大下降。

　　短期內(nèi)居住成本增加

　　在我國征收不動(dòng)產(chǎn)稅目前還存在不利的地方：一是由于地方政府財(cái)政收入制度改革和其他相關(guān)配套措施出臺(tái)沒有同步進(jìn)行，短期內(nèi)可能增加城市居民的居住成本，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮，而不僅僅是開征不動(dòng)產(chǎn)稅。二是不動(dòng)產(chǎn)稅政策制定的透明度不高，相應(yīng)的政策和學(xué)術(shù)研究不夠，地方政府官員和市民對(duì)該項(xiàng)政策的認(rèn)識(shí)不充分，對(duì)該項(xiàng)政策的實(shí)施將產(chǎn)生不利的影響。三是由于我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不平衡，在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、低收入地區(qū)開征不動(dòng)產(chǎn)稅，市民會(huì)有抵觸，有可能會(huì)引發(fā)社會(huì)問題。

　　除此之外，我國相關(guān)法規(guī)還不完善，這是我國不動(dòng)產(chǎn)稅征收的最大困難。目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征不動(dòng)產(chǎn)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。另外國內(nèi)物業(yè)評(píng)估體系尚未完善，每年一估困難較大。

　　目前實(shí)施條件尚未成熟

　　衡量不動(dòng)產(chǎn)稅是否合理，不是以征稅高低為標(biāo)準(zhǔn)，也無法用具體數(shù)字和具體比例去計(jì)量。不動(dòng)產(chǎn)稅是否合理，要看國家有沒有將稅收用于保證公民基本生活，有沒有建立完善的社會(huì)保障和生活保障體系。如果不動(dòng)產(chǎn)稅能做到取之于民，用之于民，稅率相對(duì)偏高，廣大老百姓也樂于接受。反之，政府忽略實(shí)際情況，將有限的稅收用于無限的擴(kuò)大再生產(chǎn)，那再低的稅率也是不合理的。

　　此外，不動(dòng)產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)需要按照評(píng)估價(jià)格制定，而房屋價(jià)格是浮動(dòng)的。什么機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，怎么評(píng)估，多長時(shí)間評(píng)估一次，評(píng)估費(fèi)用誰來分?jǐn)?？每個(gè)問題短期內(nèi)都難以解決。

　　現(xiàn)在的住房都是一次性付清土地出讓金等稅費(fèi)，不存在無力納稅，開征不動(dòng)產(chǎn)稅后，此類問題必然出現(xiàn)。以前出現(xiàn)按揭不足或其它狀況，房屋將交由開發(fā)商和銀行處理。由于不動(dòng)產(chǎn)稅是面對(duì)政府，個(gè)人與開發(fā)商以及銀行都沒有了直接聯(lián)系，如果出現(xiàn)無力納稅的情形，政府應(yīng)該采取怎樣的強(qiáng)制措施？這個(gè)方面沒有解決好，將產(chǎn)生一系列社會(huì)問題。

　　前后協(xié)調(diào)不易處理

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種類繁多，存在重復(fù)收費(fèi)、計(jì)征不規(guī)范現(xiàn)象，沒有能夠形成一個(gè)有效的體系。例如一些開發(fā)商在繳納土地出讓金之后，還要繳納市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。此外，征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊、對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征等現(xiàn)象也屢見不鮮。征收不動(dòng)產(chǎn)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅費(fèi)將隨之取消，整個(gè)交易過程將得到簡化。

　　不過，不動(dòng)產(chǎn)稅在我國出臺(tái)，除了受政策和體制的影響，還將面臨一系列實(shí)際問題。以前政府對(duì)土地出讓金實(shí)行一次性收取的形式，而現(xiàn)行的土地出讓金制可能轉(zhuǎn)變?yōu)槟曜庵啤Ｈ绻粍?dòng)產(chǎn)稅按年租制的稅率來征收，之前交過土地出讓金的房子應(yīng)該怎么處理？年租制實(shí)施后，如何協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)稅與其它稅種的關(guān)系？

　　此外，對(duì)于自有住房的先后順序，還缺乏相關(guān)規(guī)定加以區(qū)別。假設(shè)有人投資一套140平方米的房子用來自住，同時(shí)又有一套70平方米的住宅，將哪套作為“第一套住宅”來征收不動(dòng)產(chǎn)稅，目前的法規(guī)還無法確定。而這兩套房子先后順序的不同，將出現(xiàn)較大數(shù)額的稅收差別。

　　當(dāng)務(wù)之急完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

　　要開征不動(dòng)產(chǎn)稅，必須具備完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度——我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善；還必須具備科學(xué)的針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估機(jī)制及嚴(yán)密的會(huì)計(jì)制度——我國目前在這兩方面也還有所不足。只有具備了科學(xué)的、固定的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，我們才能在由此得出的全國房地產(chǎn)總況的基礎(chǔ)上合理地配置稅率，并制定增稅、減稅和免稅等的條款。

　　最佳受益者：政府+開發(fā)商

　　不動(dòng)產(chǎn)稅最大的利益群體首先是政府。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)從中受益。目前涉及到的很多房地產(chǎn)稅都是由房地產(chǎn)開發(fā)商支付的，而這無疑占用了房地產(chǎn)開發(fā)商大量的開發(fā)資金，但當(dāng)開征不動(dòng)產(chǎn)稅后，部分稅費(fèi)由房產(chǎn)的持有人每年來支付，如此一來房地產(chǎn)商的開發(fā)成本和所占用的資金量都會(huì)相應(yīng)減小，因此，開征不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個(gè)極大的鼓舞。再次，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也能從中獲取巨大的利益。