二手房轉(zhuǎn)讓征繳個(gè)稅政策，終于在漫天的喧囂中輕輕落下。昨天下午4點(diǎn)25分，南京市地稅局公布了二手房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)稅的細(xì)則。

    細(xì)則明確了“家庭1生活用房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，此外對(duì)于不能提供住房原值等原始憑證的，南京暫實(shí)行按房屋轉(zhuǎn)讓收入額的1%征收個(gè)稅，也就意味著受個(gè)稅影響最大的房改房將被劃入1%的征收范疇,再一次“幸免”。 

    您對(duì)這一個(gè)稅征繳細(xì)則有什么看法和建議？晨報(bào)房產(chǎn)熱線86854580將在今日10：00—16：00，聆聽(tīng)您的意見(jiàn)?！?quán)威部門四大核心解讀　交易價(jià)低？按契稅認(rèn)定價(jià)格來(lái)　國(guó)標(biāo)：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅{TodayHot}價(jià)格一致。

    細(xì)則：南京市地稅局的細(xì)則中表明，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋實(shí)際交易價(jià)格高于契稅認(rèn)定價(jià)格的，按實(shí)際交易價(jià)格確定收入額；實(shí)際交易價(jià)格低于契稅認(rèn)定價(jià)格的，按契稅認(rèn)定價(jià)格確定收入額。

    案例：市民張女士轉(zhuǎn)讓的二手房實(shí)際交易價(jià)格是50萬(wàn)元，而契稅認(rèn)定價(jià)格為45萬(wàn)元，那么就按照50萬(wàn)元來(lái)確定收入額；如果實(shí)際成交價(jià)格是40萬(wàn)元，那就按照45萬(wàn)元來(lái)確定收入額?！](méi)原值憑證？按轉(zhuǎn)讓收入1%征收　國(guó)標(biāo)：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，將對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)確定。

    細(xì)則：南京市稅務(wù)局的人士表示，由于南京的房產(chǎn)交易在1999年以前很多憑證還不是非常到位，因此對(duì)不能提供住房原值等原始憑證的，只要是住房，不管是房改房還是商品房，南京暫實(shí)行按房屋轉(zhuǎn)讓收入額的1%征收個(gè)人{(lán)HotTag}所得稅。

    案例：比如南京市民王先生有套房子，目前無(wú)法提供原值憑證，那么該房子如果轉(zhuǎn)讓收入額是40萬(wàn)元的話，那么稅務(wù)部門按照1%的稅率征收，王先生需要繳納的個(gè)稅就是4000元?！?家庭生活用房？那得看戶口本了　國(guó)標(biāo)：國(guó)家稅務(wù)總局在通知中表明，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是1的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅，并對(duì)于如何界定1家庭生活用房的標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明。

    　細(xì)則：南京市地稅局的細(xì)則明確表示，1住房是指納稅義務(wù)人除所售住房外，其個(gè)人或家庭成員不再擁有其他房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭1生活用房，此外，1住房的確定依據(jù)是納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或者1住房承諾書。

    南京市地稅局人士介紹，具體審核辦法是根據(jù)納稅義務(wù)人提供的戶口本，在全市房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù)中可以審核到戶口本上所有成員的房屋交易狀況，如果戶口本上所有成員加起來(lái)只有這1的一套住房，即給予免征個(gè)稅。對(duì)于如果市民在南京只有一套住房，且住滿5年，但在外地又購(gòu)買了住房，是否符合免個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，南京地稅人士表示，由于技術(shù)問(wèn)題，對(duì)南京以外地區(qū)的情況難以掌握，所以目前暫時(shí)只審核納稅義務(wù)人在南京地區(qū)的住房情況。

    案例：比如張先生家里的戶口本上一共3口人，包括張先生自己、他的妻子和兒子。除了張先生和妻子作為產(chǎn)權(quán)人擁有一套住房外，張先生兒子名下也有一套房子，那按南京的規(guī)定，張先生家里就有兩套家庭生活用房，其中任何一套房屋轉(zhuǎn)讓的話，都不符合免征的標(biāo)準(zhǔn)。此外，如果市民張小姐在南京擁有1一套住房，在深圳也有一套，那么張小姐南京的住房如果住滿5年轉(zhuǎn)讓的話，則可以免征個(gè)稅?！∩唐贩垦b修費(fèi)最多扣原值10%　細(xì)則：關(guān)于裝修費(fèi)用扣除表示，南京市的細(xì)則和國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)完全一致。支付的住房裝修費(fèi)用是指納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票上注明的金額，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

    納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

    案例：南京的私營(yíng)業(yè)主張先生，2年前在江寧買了套100多平方米的房子，一共花了30多萬(wàn)元，雖然說(shuō)總價(jià)不高，但是在裝修上卻一點(diǎn)都不含糊，一番豪華裝修花了整整12萬(wàn)元，按照規(guī)定，商品房的最高限額為房屋原值的10%，也就是說(shuō)張先生的房子稅前扣除的裝修費(fèi)用最多就3萬(wàn)多元。此外市民李女士也感到有些疑問(wèn)，她在南京買了套精裝修房子，但是精裝修質(zhì)量并不是很好，地板、衛(wèi)生間潔具都很差，現(xiàn)在住了一年多了，李女士又花了兩萬(wàn)多元重新搞了一下，但是按照政策來(lái)看，如果李女士5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的話，這兩萬(wàn)多元是不能作為裝修費(fèi)用扣除的?！∧暇┦械囟惥置鞔_個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題節(jié)錄　一、從2006年8月1日起受理的房地產(chǎn)交易件，按照國(guó)稅發(fā)［2006］108號(hào)文件執(zhí)行。

    二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋實(shí)際交易價(jià)格高于契稅價(jià)格的，按實(shí)際交易價(jià)格確定收入額；實(shí)際交易價(jià)格低于契稅認(rèn)定價(jià)格的，按契稅認(rèn)定價(jià)格確定收入額。

    三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是1的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

    1、1住房是指納稅義務(wù)人除所售住房外，其個(gè)人或家庭成員不再擁有其他房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭1生活用房。

    2、1住房的確定依據(jù)是納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或者1住房承諾書。

    五、裝修費(fèi)的扣除認(rèn)定

    支付的住房裝修費(fèi)用是指納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票上注明的金額，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

    A、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；B、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

    納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

    六、對(duì)不能提供住房原值等原始憑證的，南京暫實(shí)行按房屋轉(zhuǎn)讓收入額的1%征收個(gè)人所得稅。

    七、房屋原值的確認(rèn)：①商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。②自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際繳納的相關(guān)稅費(fèi)。③經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定繳納的土地出讓金。④已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）繳納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)?！∫荒隄q14％炒房才不虧　在確定南京強(qiáng)征二手房個(gè)人所得稅后，一位業(yè)內(nèi)專家指出，政策變化提高了房產(chǎn)售出成本，不管帶著什么目的購(gòu)房，出手前很有必要計(jì)算一下投資成本。因?yàn)橹挥挟?dāng)房?jī)r(jià)的年平均漲幅超過(guò)了成本率，才有從房產(chǎn)中獲利的可能。從目前情況看，購(gòu)房不足5年出售，將很難獲得利潤(rùn)。

    這位專家給記者算了一筆賬，5年出售一套房子需要交納契稅總房?jī)r(jià)的2％（非普通住宅按4％計(jì)），營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)5.55％，個(gè)稅按1％算，一年銀行利息5.51%，即便不算裝修款，出售房屋時(shí)最低也需要提價(jià)14.06％。

    這就意味著，要想像過(guò)去那樣，在購(gòu)房一兩年甚至更短時(shí)間內(nèi)就把房產(chǎn)售出并獲得利潤(rùn)，房?jī)r(jià)的年平均漲幅至少要達(dá)到14%以上才有這種可能性。如果再加上房屋裝修費(fèi)用、維修基金的交納，則要在20％以上。