昨日A股市場出現(xiàn)低開低走的走勢，其中滬市跌幅居前的行業(yè)主要是地產(chǎn)股。面對著《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的利好刺激與下調(diào)利率的預(yù)期，地產(chǎn)股卻走出了疲軟的態(tài)勢。

　　這至少說明國家出臺的一系列扶持房地產(chǎn)行業(yè)的政策尚在預(yù)熱階段，投資者依然對該行業(yè)存在較大的分歧。

　　資金流向

　　降息與扶持政策 帶給地產(chǎn)股投資機(jī)會

　　房地產(chǎn)股資金凈流入99.43億元

　　周一大盤表現(xiàn)為弱勢小幅調(diào)整，上證指數(shù)低開后震蕩回落,房地產(chǎn)股和金融股紛紛下挫，2000點整數(shù)關(guān)口悄然告破，但是股指在30日、60日均線仍有較強支撐，隨著經(jīng)濟(jì)等多方面數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)弱，利好政策有逐步加強的趨勢，大盤短期內(nèi)出現(xiàn)反復(fù)上下震蕩走勢的機(jī)會較大。

　　而在12月21日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，公布了一系列重大利好后，房地產(chǎn)股周一出現(xiàn)資金外流5.18億元。這表明投資者對地產(chǎn)股后市看法產(chǎn)生一定分歧。

　　據(jù)本報數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，自11月7日市場出現(xiàn)反彈以來，A股資金流入17370.59億元，資金流出16648.84億元，期間資金凈流入721.75億元，而房地產(chǎn)行業(yè)個股資金流入1502.86億元，資金流出1403.43億元，期間資金凈流入99.43億元。

　　房地產(chǎn)行業(yè)資金凈流入占整個A股資金流入量的13.78%，資金流入量明顯大于其它行業(yè)。從近期來看上周房地產(chǎn)行業(yè)個股資金凈流入16.98億元，而本周一的表現(xiàn)卻急轉(zhuǎn)而出現(xiàn)凈流出5.18億元，這也反應(yīng)出一些短線投資者借利好政策出貨的心態(tài)。當(dāng)然這和眾多機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的看淡也不無關(guān)系，值得一提的是上周滬深A(yù)股資金凈流入排名1位的是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭之一萬科A，資金凈流入高達(dá)5.78億元，占房地產(chǎn)行業(yè)資金凈流入的34.04%，本周一資金仍保持著210.80萬元資金凈流入。

　　據(jù)統(tǒng)計，自2007年9月4日以來房地產(chǎn)股就已提前兩市大盤步入回落之旅，同期央行的在貸款利率也在不斷攀升，9月4日當(dāng)天房地產(chǎn)行業(yè)個股流通總市值達(dá)到10083.64億元，這也是房地產(chǎn)行業(yè)流通總市值歷史上最高的一天。隨后央行一年期存款利率由2007年9月15日上調(diào)至3.87%，而房地產(chǎn)行業(yè)流通總市值9月17日（周一）收盤為9549.20億元；至2007年12月21日一年期存款利率上調(diào)至的4.14%，房地產(chǎn)行業(yè)流通總市值12月24日（周一）收盤為7936.53億元。

　　進(jìn)入2008年隨著市場的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)流通總市值更是逐步回落，至2008年11月7日房地產(chǎn)行業(yè)流通總市值降至調(diào)整以后最低值2346.32億元。

　　從11月7日之后房地產(chǎn)行業(yè)流通總市值開始出現(xiàn)企穩(wěn)回升走勢，而這之前央行在9月16日和10月9日分別下調(diào)存貸款利率。時至今日央行年內(nèi)已經(jīng)進(jìn)行了5次降息，一年期存款利率已下調(diào)至1.71%，較2002和2003年期間的存款利率1.98%還低0.27個百分點，房地產(chǎn)行業(yè)流通總市值周一收盤也逐步上升為3367.30億元。

　　2007年央行利率逐步上調(diào)，從房地產(chǎn)股率先大盤大幅回落來看利率對房地產(chǎn)行業(yè)及其個股產(chǎn)生的影響十分巨大，那么近三個月來央行利率已大幅下調(diào)，如此幅度的利率下調(diào)對房地產(chǎn)行業(yè)及個股未來走勢所能產(chǎn)生的影響我們無法預(yù)測，但房地產(chǎn)類上市公司的日子正逐漸好轉(zhuǎn)卻一個不爭的事實。

　　券商點評

　　海通證券 供求博弈使房價更理性

　　12月21日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）。

　　《意見》主要有六條內(nèi)容，對房地產(chǎn)市場的影響有四方面：首先，明確地將保障性住房建設(shè)責(zé)任落實到地方政府。宏觀效果：既可以減緩固定資產(chǎn)投資增速下降幅度保增長，又可以改善民生；微觀效果：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)市場價格下調(diào)在所難免。

　　保障性住房是政府4萬億投資計劃中列出的1條，而這次國務(wù)院辦公廳的文件將此進(jìn)一步細(xì)化，時間、目標(biāo)群體、建設(shè)數(shù)量等方面都提出明確的數(shù)字，而且在第四條中明確將責(zé)任人定為地方政府。

　　其次，交易成本的下降和鼓勵合理住房需求將帶動需求的逐步回升。營業(yè)稅減免使得房地產(chǎn)交易成本下降，房地產(chǎn)買賣雙方都將因此而獲益。政策中5年改為2年的標(biāo)準(zhǔn)修改將刺激供應(yīng)繼續(xù)增加，市場價格將進(jìn)一步降低，刺激交易量回升。這方面的政策空間已經(jīng)有限，個人售房所得稅調(diào)整可能是下一個政府出臺的政策。

　　而加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度可以使居民有更多的支付能力來進(jìn)行房地產(chǎn)消費，但實際效果可能還需觀察，這主要依賴于：一、居民的收入預(yù)期；二、房地產(chǎn)價格的未來走勢。

　　第三，政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理價格調(diào)整、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求、取消城市房地產(chǎn)稅將有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，市場供求博弈形成的房地產(chǎn)價格更趨理性。

　　政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理價格調(diào)整，這樣類似南京處理降價開發(fā)商的事件發(fā)生的概率將大大降低。而支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求、取消城市房地產(chǎn)稅將改善目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。在這些措施的推動下，房地產(chǎn)市場將逐步擺脫行政干擾，市場供求博弈形成的房地產(chǎn)價格更趨理性。

　　第四，創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)信息環(huán)境，削弱信息不對稱對市場均衡價格的影響，使價格更能反映真實供求狀況。

　　目前我國房地產(chǎn)市場信息來源多樣，房地產(chǎn)利益集團(tuán)利用信息不對稱制定壟斷高價盡可能地剝奪消費者剩余使自身利益最大化。這就需要權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布信息以反映市場真實運行情況，削弱這種信息不對稱對市場均衡價格的影響，使得價格更能反映實際供求狀況。

　　綜上所述，這些政策對房地產(chǎn)市場起到的作用就是：房地產(chǎn)市場價格逐步下調(diào)，交易量逐步回升，房地產(chǎn)市場運行更趨健康。

　　東興證券 地產(chǎn)業(yè)先求安全后求發(fā)展

　　為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。《意見》以建設(shè)保障房為導(dǎo)向，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年。

　　政府在出臺各種稅費優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，動員業(yè)內(nèi)各方推動市場的交易活躍。國際金融市場急劇動蕩給我國經(jīng)濟(jì)增長帶來很大壓力，也沖擊了房地產(chǎn)市場。為此，央行已多次降息，中央和地方政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)交易的優(yōu)惠政策，其中2008年10月22日財政部出臺了涉及房地產(chǎn)業(yè)契稅、印花稅、土地增值稅、貸款利率的下限、最低首付款比例、個人住房公積金貸款利率等的減免政策以及加快廉租住房建設(shè)等措施。

　　此次《意見》除進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費外，新提出“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售”。政府以國發(fā)文件表示這一態(tài)度，表達(dá)了政府對這一問題的真情實意。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于銷售下滑存量資產(chǎn)在上升，截止2008年9月，房地產(chǎn)上市公司存貨達(dá)4248億元，比2007年底的3126億元增加了1122億元，增長了35.90%，增長速度很快。截止2008年9月，存貨在10億元以上的房地產(chǎn)上市公司有60家，其中萬科最多達(dá)873.76 億元，其次還有保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、泛海地產(chǎn)、北辰地產(chǎn)和首開地產(chǎn)的存貨都在100億元以上。房地產(chǎn)公司如何讓存貨流動起來是當(dāng)前的主要問題。

　　把握時機(jī)，積極參與銷售回暖的商品房開發(fā)公司。在《意見》的推動下，預(yù)期房地產(chǎn)企業(yè)會讓一部分利來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍。我們預(yù)計降幅會有10%空間。在2009年，雖然房地產(chǎn)市場或?qū)⒒嘏?，但由于交易可能不會快速放量?

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，應(yīng)先求生存后求發(fā)展。能安全渡過難關(guān)的企業(yè)，才能在行業(yè)集中過程中得到更多的發(fā)展機(jī)會。而對于投資來說，在新一年中應(yīng)該先求安全后求豐厚。