7月26日，國稅總局出臺相關(guān)通知，要求自8月1日開始，國內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率為固定的20％。該通知還首次明確了一系列的操作細(xì)則和稅前扣除項(xiàng)目。

　　個(gè)稅契稅一并征繳

　　通知明確，今后主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收一并辦理。對于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。這實(shí)際上意味著，原來的自愿繳納個(gè)稅將轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)制繳納。
　
　　稅前扣除合理費(fèi)用

　　按照新規(guī)定，征收個(gè)稅時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓{TodayHot}住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　部分情況減免稅收

　　按照稅總規(guī)定，對部分轉(zhuǎn)讓行為可以實(shí)行優(yōu)惠。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的具體關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。另一方面，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭1生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　虛構(gòu)合同難以奏效

　　通知規(guī)定，征收個(gè)稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。對于納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格，明顯低于市場價(jià)格，且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對此，北京地稅的有關(guān)人士認(rèn)為，在執(zhí)行中如果遇到這種問題，最近公布的新版二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格，將起到一個(gè)底限的作用。屆時(shí)，地稅部門將按照二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格，來核定該房屋的計(jì)稅價(jià)格。

　　■鏈接

　　 繳稅公式

　　應(yīng)繳個(gè)稅=應(yīng)納稅所得額×20％

　　應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－合理費(fèi)用（裝修、手續(xù)費(fèi)等）

　　舉例：如果李先生在購買了一所60萬元的房屋后，將這所房{HotTag}屋以80萬元的價(jià)格售出。假如相關(guān)合理費(fèi)用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個(gè)人所得稅為：（80－60－5）×20％=3萬元。

　　房屋原值的計(jì)算辦法

　　1.商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：

　?。?）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

　　（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　合理費(fèi)用的計(jì)算辦法

　　1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　?。?）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　?。?）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　■專家觀點(diǎn)

　　虛高房價(jià)將擠出水分

　　財(cái)政部財(cái)政科研所蘇明副所長認(rèn)為，新政策將打消部分人過度購房的趨勢，讓虛高的房價(jià)逐漸擠出水分。不過，這一作用短期內(nèi)難以迅速實(shí)現(xiàn)。

　　他認(rèn)為，從總體來講，新規(guī)是國家要抑制房產(chǎn)交易中那些不合理交易的體現(xiàn)。由于目前在二手房交易中，大量存在著賣房者將自己應(yīng)該繳納的營業(yè)稅，全部轉(zhuǎn)嫁給買房者的問題，如果今后賣房者再將自己應(yīng)該繳納的個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給買房者，那么相信很多購房者將因此卻步。買賣者的購銷行為，將因新規(guī)實(shí)施逐漸理性，做到正確對待納稅問題。（記者趙鵬）

　　僅靠稅收難抑房價(jià)上漲

　　中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院財(cái)政系主任朱青認(rèn)為，僅以北京地區(qū)來看，如果新規(guī)順利實(shí)施，會(huì)對炒房者的投機(jī)行為，迅速做到有效打擊。不過朱青表示，目前土地稀缺才是房價(jià)上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。

　　對于新規(guī)的出臺背景，朱青認(rèn)為，該政策實(shí)際上只是原有政策的一個(gè)強(qiáng)調(diào)、補(bǔ)充和細(xì)化。它體現(xiàn)了政府為保持社會(huì)安定、希望抑制房價(jià)瘋漲的態(tài)度。