國家層面對住房租賃的專項規(guī)范，正式出臺。

國務院總理李強日前簽署國務院令，公布《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》），該條例自2025年9月15日起施行。

對于《住房租賃條例》的時代意義，北京大學法學院教授常鵬翱指出，作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》在民法典、城市房地產(chǎn)管理法的基礎上，進一步明確了租賃當事人的權利義務關系，對住房租賃企業(yè)等經(jīng)營主體給予必要引導和有效監(jiān)管，為促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購并舉的住房制度，提供了強有力的制度保障和規(guī)范指引。

“本條例的征求意見稿曾于2020年9月發(fā)布，本次《條例》正式出臺，為住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則。這標志著我國住房租賃管理體系進一步完善，也標志著我國住房租賃市場進入到法治化、規(guī)范化的新階段?！敝兄冈褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

租賃需求激增催生法規(guī)出臺

《條例》共7章50條，系統(tǒng)構建了涵蓋住房租賃市場全主體的監(jiān)管框架，涉及規(guī)范出租承租活動、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀機構行為、強化監(jiān)督管理、嚴格責任追究等內(nèi)容。

對于出臺《條例》的必要性，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，租賃已成為住房供需的重要組成部分，特別是一二線熱點城市，租賃已經(jīng)成為普遍的、被認可的居住選擇，部分城市租房的人甚至超過了買房的人。例如，深圳今年上半年首次購房年齡接近38歲，1000萬人租在城中村出租屋中，市場已進入租房、長租時代。

“對房地產(chǎn)買賣交易市場，我們有很多法律或管理辦法，但對住房租賃，并無國家層面的相關法律進行規(guī)范，市場亂象叢生，因此迫切需要這樣一部法規(guī)?！崩钣罴畏Q。

“《住房租賃條例》的實施，將對住房租賃市場現(xiàn)存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題，起到重要的遏制作用?！?8安居客研究院院長張波表示。

其進一步指出，例如條例對發(fā)布虛假或者誤導性房源信息進行了相關嚴禁性要求，并對房源查驗等方面提出了源頭管理的要求，對于發(fā)布虛假或誤導性房源信息等情況有相應的處罰，這些措施都將有助于減少虛假房源的出現(xiàn)。

此外，《條例》第八條明確要求，“出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。出租人應當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案?！?

在曹晶晶看來，合同備案制度有助于規(guī)范租賃市場秩序，也為承租人按照有關規(guī)定享受基本公共服務提供了依據(jù)。此外，合同備案制度的實施，也有助于政府掌握租賃市場動態(tài)，為后續(xù)政策制定和市場監(jiān)管提供數(shù)據(jù)支持。通過合同備案和對租客權益的雙重保障，未來租賃市場將更加透明、規(guī)范，房東和租客的合法權益也將得到更有力的保護。

盤活存量開辟供給新路徑

《條例》在總則第五條增加了“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關系，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利?！?

“近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉租等取得一定進展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)?！辈芫ЬП硎尽?

張波認為，條例實施后，租賃住房供給將形成 “政府保障+市場主體” 雙軌制。保障性租賃住房通過收購存量商品房、非居改租等方式快速擴容，2025 年上半年重點城市保障性租賃住房新增供應同比增長 45%；另一方面，市場化主體通過長租社區(qū)開發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)主導地位。

不過，分析人士認為，當前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報批難等問題，后續(xù)相關配套政策仍有待進一步優(yōu)化完善。

而《條例》第七條對用于出租的房屋提出明確要求，非居住空間不得單獨出租用于居住，租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應當符合標準?！稐l例》第十條明確“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。”

“通過對居住空間和押金約定的明確規(guī)定，可有效保障租戶的合法權益，降低承租人的押金損失風險?！辈芫ЬП硎?。

建立住房租金監(jiān)測機制

值得關注的是，《條例》第二十九條提出“設區(qū)的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息?！?

“這一機制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時掌握市場動態(tài)，穩(wěn)定市場租金。同時，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。”曹晶晶稱。

《條例》第三十三條要求，“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應當會同有關部門、住房租賃相關行業(yè)組織加強住房租賃行業(yè)誠信建設，建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員信用評價制度，將相關違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，并根據(jù)信用狀況實施分級分類監(jiān)管?！?

“可以看出，條例對租賃行業(yè)實施了全鏈條的監(jiān)管。”李宇嘉認為，根據(jù)條例，不僅對出租、承租雙方，對租賃企業(yè)進行規(guī)范，而且對代理租賃的經(jīng)紀機構，對政府管理部門，對行業(yè)自律等實施了包含全部利益相關者、參與者的監(jiān)管，而且是閉環(huán)監(jiān)管。

“整體而言，通過制度化地收集、公開和共享市場主體的信用信息，可以有效降低信息不對稱風險，使交易雙方在簽約前即能獲得對方的歷史行為參考，從而減少違約和欺詐行為的發(fā)生?！辈芫ЬХQ。

租賃市場將進入機構化運營階段

此外，《條例》第十四條明確提出“國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”。

張波認為，這反映出租賃市場將進入“機構化運營、品質(zhì)化升級、金融化助力” 的新階段。

相比發(fā)達國家，目前我國住房租賃行業(yè)機構化率仍較低。根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。

分析人士指出，從市場化、專業(yè)化的政策導向來看，我國長租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務質(zhì)量，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

58安居客數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年重點城市租金房價比升至2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報率接近5年定存利率，大量長期資本正在不斷進入。張波認為，未來5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結構、提升運營效率的企業(yè)將成為這一細分市場的主導者。

“市場未來的機會，一是盤活存量資產(chǎn)，二是大數(shù)據(jù)+AI更好賦能行業(yè)，例如通過構建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服務于一體的數(shù)字化平臺，可通過大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化房源配置和定價策略。”張波稱。

多位分析師指出，《住房租賃條例》的出臺，標志著我國住房租賃管理體系得以完善。通過系統(tǒng)性規(guī)范租賃活動、強化監(jiān)管與信用建設、鼓勵多元供給，該條例將有力推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購并舉的住房制度，為億萬租客構建更安全、公平的居住環(huán)境。